Чи повернуть завдаток, якщо відмовитись купувати квартиру?
При покупці квартири продавець може зажадати депозит: відсоток від суми угоди, що підтверджує намір купити. Але угода може відбутися не з різних причин – з вини продавця або покупця – і депозит не завжди повертається. AiF.ru поговорив з адвокатом Натаном Будовницею про те, чим відрізняється депозит від авансового платежу, а також в яких випадках його можна повернути, а в яких – ні.
Чим депозит на квартиру відрізняється від авансу?
Як пояснює Натан Будовніц, будь-яка сума за замовчуванням вважається авансом, якщо між сторонами не укладено депозитний договір. І аванс, і депозит – це сума, яка є своєрідним забезпеченням для угоди. Різниця полягає в тому, що авансовий платіж, якщо угода не відбулася, завжди повертається, а депозит тільки при дотриманні певних умов.
“Закон говорить, що все є авансом, якщо в договорі прямо не зазначено, що це завдаток. Коли аванс внесений, він повертається незалежно від того, хто винен в тому, що угода не відбулася. З депозитом умови інші. Він має на увазі певну відповідальність, покладену на людину, яка винна в провалі угоди », – пояснює Будовніц.
Коли можна повернути депозит, а коли ні?
За словами юриста, депозит повертається, якщо угода не відбулася з вини продавця квартири (наприклад, якщо він вчасно не надав необхідні документи).
“Якщо, наприклад, людина отримала завдаток і з його вини угода не відбулася – він передумав, не надав якихось важливих документів, через що угода не може відбутися в термін, встановлений депозитним договором, або сторони взагалі не можуть його внести – то він повинен повернути цей депозит в подвійному розмірі. І якщо угода відбулася не з вини людини, яка перерахувала депозит, то ця сума йому не повертається », – пояснює Будовніц. Тобто, якщо покупець просто передумав купувати нерухомість, то застава залишається за продавцем.
Що робити, якщо угода розкриває деталі, про які покупець не знав?
Якщо, наприклад, під час покупки квартири з’ясується, що в житлі залишаються зареєстровані мешканці, то, на думку Будовниці, це не є перешкодою для угоди. “Але це може бути умовою, на яку покупець не захоче йти. І якщо з’ясується, що на етапі укладення угоди продавець обдурив або не надав те, що обіцяв забезпечити (щоб всі були зняті з реєстру і так далі), то цей факт і стане причиною того, чому угода не може відбутися. Тоді можна буде визнати, що винен продавець квартири. Тут вже є велика перспектива суперечки. Як правило, той, хто взяв заставу, не хоче його повертати, особливо в подвійній сумі, а той, хто його перерахував, звичайно ж, хоче повернути », – каже адвокат.
Він додає, що в даному випадку сторони може спробувати вирішити проблему добровільно. Наприклад, продовжити договір по депозиту, домовитися між собою про те, що депозит буде повернуто не в подвійній сумі, а в єдиній сумі і т.д. «Якщо покупець вимагає повернути депозит в подвійній сумі, а продавець відмовляється, то законний спосіб вирішення проблеми – тільки через суд», – робить висновок юрист.
Чи можна повернути депозит, якщо банк відмовив у кредиті?
При складанні депозитного договору сторони повинні прописати в ньому всі можливі умови – зокрема, що стосуються отримання банківського кредиту або іпотеки. І, відповідно, чи буде повернений депозит чи ні в разі відмови банку, залежить від того, що прописано в договорі.
«Якщо сторони договору зазначають, що саме з цієї причини утримується застава, то він буде утриманий. Тому що, в принципі, якщо це ніяк не обумовлено, немає прямої провини самого покупця в тому, що банк йому відмовив. Але при цьому побічно угода зірвалася з його вини: він не звертався в інший банк, не забезпечив отримання грошей. Зрештою, продавцю не так важливо, де покупець візьме гроші: в тому чи іншому банку. Якщо сторони продумали всі можливі випадки, то вони повинні вказати цю ситуацію в депозитному договорі », – пояснює експерт.
Чи можна повернути гроші, якщо договору не було?
Якщо між сторонами немає домовленості про депозит, сплачена сума буде вважатися авансом. Але в цьому випадку повинна бути хоча б розписка про здачу і отримання грошей. Якщо документального підтвердження не буде, гроші не повернуть.
«Люди можуть не підписувати юридично грамотну угоду, але хоча б розписку можна виписати. Якщо в переказі грошей не буде квитанції, то покупець взагалі не зможе довести, що перерахував ці гроші хоча б в якості авансу. Є ще один ключовий момент: депозит – це сума, яка передається в якості підтвердження укладення договору і забезпечення його виконання. Якщо договору як такого немає, то цей депозит являє собою дуже спірні умови. Тобто між сторонами повинен бути укладений хоч якийсь попередній договір купівлі-продажу », – говорить Натан Будовніц.
Автор: Марія Осіна
Джерело: аргументи і факти
